Куда и почему стремятся цены?

За 2006 год цены на жилье в Мурманске выросли в два раза и, естественно, у всех возникли опасения, причем опасения двух противоположных панических направлений:

Средства массовой информации совершенно бестолково излагали аргументы в пользу то одного, то другого варианта, чем окончательно запутали население и сами себя также. Десятки аналитиков беспрерывно извергали прогнозы развития ситуации, которые сразу же опровергались действительностью. Среди этих прогнозов было и немало таких, которые правильно учитывали исходные предпосылки роста, но просто не смогли точно определить конечный результат в цифрах.

Для того, чтобы ориентироваться в прогнозах необходимо понять как формируются цены, какие факторы оказывают на них внимание, какое влияние далее окажут эти цены на другие аспекты жизни, то есть разобраться во всех взаимосвязях рынка. Конечно, это непросто и тот, кто в этой каше разберется правильно и точно, получит Нобелевскую премию в области экономики. А пока, как видите, весь мир изредка сотрясают финансовые кризисы.

Нам же необходимо разобраться в том, что происходило в Мурманске, что происходит и сориентироваться на будущее. Стремительный рост цен на жилье в Мурманске, начавшийся летом 2006 года стал неожиданным как для граждан, так и для специалистов. Анализ цен, регулярно проводящийся Мурманским торговым агентством недвижимости, фиксировал лишь их фактическое состояние, и не был использован кем-либо в качестве основы для фундаментального исследования-прогноза, учитывающего макроэкономические факторы, влияющие на рынок недвижимости страны.

А ведь уже с января 2006 года стремительно развивающееся ипотечное кредитование, стимулированное решениями и действиями правительства России в соответствии с национальной программой «Доступное жилье», начало оказывать существенное влияние на рынки недвижимости столичных городов – Москвы и Санкт-Петербурга. В результате интенсивного вливания в жилищный сектор столичными банками значительных денежных сумм, уже к маю цены на недвижимость в столицах практически удвоились. Далее активность покупателей начала снижаться и, соответственно, темпы роста цен стали замедляться. К лету 2006 года цены в Москве и Санкт-Петербурге в основном стабилизировались.

Снижение активности потребителей ипотечных кредитов в центре, а значит и снижение динамики доходов банков, стало дополнительным стимулом для столичных банков к более широкому развертыванию ипотечного кредитования в регионах через региональные филиалы этих банков.

И уже с мая-июня количество сделок с недвижимостью в Мурманске, оплата которых осуществляется через ипотечное кредитование, начало возрастать в геометрической прогрессии. При этом количество квартир, находящихся в продаже летом на Севере как обычно сократилось. Понятно, что каждый продавец квартиры хочет продать её подороже, а покупатель платит за покупку квартиры столько, сколько может уплатить. Поясню, что при ипотечном кредитовании для покупателя наиболее важен размер первого взноса. Так, при первом взносе в 100 000 рублей, он может купить квартиру за 1 000 000 рублей, и значит, увеличение цены продавцом в разумных пределах не является критическим для покупателя, так как размер первого взноса увеличивается незначительно. Конечно всё это до определенного предела, в котором роль ограничителя уже будет определять платежеспособность покупателя в отношении погашения кредита. Вот таким образом, небольшими ступенями, цены стали набирать обороты, достигнув темпа до 23% в месяц. Увеличение денежной массы, обращающейся на рынке недвижимости, за счет привлечения банковских денег и стало основной причиной ажиотажного роста цен.

Сразу возник главный вопрос: до каких пор это будет продолжаться, точнее до какого предела будут расти цены? Ясно, что предел будет определен уровнем платежеспособности покупателей. Уровень их платежеспособности, определяется, во-первых, уровнем жизни в данном регионе (денежной массой обращающейся на рынке региона), во-вторых, выгодностью кредитов, то есть уровнем процентных ставок ипотечного кредита и, в-третьих, уже с учетом российской специфики, количеством заемщиков кредитов, способных подтвердить свои доходы документально и получить заём.

Вот здесь и следует рассмотреть макроэкономические факторы, влияющие на уровень жизни и уровень процентных ставок банковских кредитов.

Правительство регулярно повышает размеры заработной платы населения, пенсий и других выплат и ему это позволяет делать высокий доход от продажи природных ресурсов страны. Растет покупательская способность населения, а при невысоком уровне производства, это способствует накапливанию свободных денег и росту инфляции. Но, с другой стороны, каждый покупатель квартиры ли, другого дорогостоящего имущества, оплачивающий покупки посредством ипотечного или иного кредита, уменьшает свои доходы на суммы выплат по кредитам, что способствует снижению инфляции. Таким образом, развитие кредитования является одним из инструментов снижения инфляционных процессов и стабилизации цен.

А в свою очередь уровень процентных ставок зависит от уровня инфляции. Именно снижение инфляции повлечет за собой и снижение процентных ставок, а, значит, и повышение покупательской способности. Следовательно, развитие кредитования, а особенно ипотечного, так как рынок недвижимости является наиболее финансово емким, есть один из важнейших инструментов достижения стабилизации цен вообще. Такая вот связь между ними. И неспроста правительство страны, несмотря на сопутствующий ипотеке рост цен на недвижимость, так упорно насаждает её, создавая льготные условия для банков.

Ответ на вопрос: на каком уровне будет достигнута стабилизация и надолго ли? - как видите непрост. Пожалуй, однозначного ответа и нет. Скоропалительные заявления о том, что цены остановились, а скоро упадут на 20%, а также противоположные утверждения прессы о грядущем повышении цен в Мурманске до 70000 рублей за кв. м, делаются разве что людьми, судящими о механизме формирования цен поверхностно.

А как сейчас?

На настоящий момент, после некоторой коррекции цен, прошедшей с марта по сентябрь 2007 года, можно считать ценовую ситуацию на мурманском рынке недвижимости в целом стабилизировавшейся.

По состоянию на начало ноября 2007 года ценам на квартиры в Мурманске не удалось выйти на уровень конца января 2007 года, когда был зафиксирован их максимум. И хотя в октябре средняя цена подросла весьма значительно за счет впервые выставленных объектов, низкая активность покупателей уже в течение месяца способствовала прекращению роста. На большинство типов квартир цены даже снизились на 1,5 – 2%. Как правило, квартиры, предлагаемые уже на протяжении нескольких недель, по крайней мере, не дорожают, а в основном теряют в цене. Всегда продавцы, только начинающие продажу своих квартир заявляют цену на 2-3% выше существующей средней цены, и именно поэтому увеличение в сентябре-октябре количества предлагаемых к продаже квартир способствовало росту средней цены предложения, хотя цены фактических сделок не изменялись. Но уже далее будущее этих цен определяет спрос. А спрос при таком высоком ценовом уровне невелик.

Если внимательно изучить график, показывающий изменения уровня средней стоимости предлагаемого в Мурманске к продаже жилья за последние три года, то можно сделать вывод, что весной и осенью цены, как правило, стабильно растут, а летом и в феврале-марте их рост тормозится и, даже, бывают снижения. Активность и покупателей и продавцов в стабильные периоды рынка изменяется также синхронно. Особняком стоит ажиотажный период роста во втором полугодии 2006 года, но все уже знают, что стало ему причиной.

Структура предложения жилья в Мурманске в период стабильного равновесия цен по типам предлагаемого к продаже жилья выглядит следующим образом: комнаты – 7-8%, 1-комн.кв. – 17-19%, 2-комн.кв. – 33-35%, 3-комн.кв. – 33-35%, 4 и более – 3-5%. Учитывая, что большинство сделок купли-продажи по сути своей являются обменами (каждый, продавая квартиру, что-то покупает), определяющим является количество однокомнатных квартир, так как они являются своего рода разменной монетой при сделках с большими квартирами. Поэтому по количеству однокомнатных квартир и динамике их изменения можно судить о перспективах изменений на рынке. Сейчас мы наблюдаем явный перекос:

И этот перекос также подтверждает, что ждать в ближайшее время существенного роста цен не приходится.

Активность же спроса держится чуть выше уровня февраля-марта 2007 года (времен достопамятной паузы на рынке) и в 2-3 раза ниже рекордных показателей периода ажиотажа.

И, наконец, немного о первичном рынке. Первичный рынок недвижимости – это (если кто не курсе) рынок новых построенных квартир и домов, обретающих первого владельца. У нас в Мурманске такого рынка нет, а есть маленькая такая частная лавочка, по очереди арендуемая одним из застройщиков, устанавливающим цены исходя не из рыночных конкурентных отношений и спроса, а из понятий целесообразности. И это не вина их, а беда, так как затраты на строительство в условиях Крайнего Севера значительно выше чем в средней полосе и делают невозможным массовое строительство. Поэтому нынешняя цена мурманских новостроек 50000-52000 рублей за 1 кв.м, во-первых сопоставима с ценами Санкт-Петербурга, а во-вторых подавляющему большинству мурманчан неинтересна, потому что не по карману. Возможно в отдаленной перспективе, когда в Мурманск придут большие деньги и все мы с вами разбогатеем, тогда будет рентабельно и массовое строительство, а пока можно смело утверждать, что первичного рынка в Мурманске нет.

Что будет завтра?

В масштабах страны, с учетом зависимости нашего бюджета и доходов населения от мировых цен на нефть, цены на недвижимость также несколько зависят от них, но зависимость эта неоднозначна. А вот снижение покупательской способности доллара и укрепление рубля, приток ипотечных денег и инвестиций, рост благосостояния граждан и обратные им процессы на уровень цен влияют конкретно. Только вот рассчитать коэффициент для каждого фактора, и на этой основе создать формулу, позволяющую прогнозировать на выходе стоимость квадратного метра - не получается ни у кого.

Основное влияние на цены рынка недвижимости оказывает размер денежной массы обращающейся в данном регионе, а потому ожидание потока газа и нефти через Мурманск не оказывает и не может оказывать существенного влияния на цены, так как от него, то есть от ожидания, в карманах мурманчан денег не добавляется. Только когда для обеспечения добычи, транспортировки газа и нефти (проектирование, строительство, работа судов, терминалов) будут созданы дополнительные рабочие места, и они будут профинансированы, а поэтому увеличатся доходы населения и городского, а также областного бюджетов, только тогда газовые дела могут оказать реальное влияние на цены рынка недвижимости.

В целом, для мурманского рынка равновесное состояние - когда спрос активен и ему соответствует адекватное по цене и качеству предложение, а цены плавно и стабильно растут, не выходя за пределы уровня инфляции - это не частое явление. И, думаю, оно долго не продлится. Но пока имеются только симптомы снижения, такие, например, как высокая доля однокомнатных квартир, ужесточение банками требований к заемщикам ипотечных кредитов, к поручителям (многочисленны бесспорные взыскания Сбербанком выданных кредитов не у недобросовестных заемщиков, а у их поручителей). В то же время длительные наблюдения показывают, что прогнозы тотального снижения цен никогда не оправдываются.

Таким образом, рынок находится под влиянием совокупности множества понижающих и повышающих цены факторов, в значительной степени на настоящий момент пока уравновешивающих друг друга. Поэтому, к счастью, резких скачков можно не ждать. Посему, по моему мнению, цены на недвижимость в Мурманске в 2008 году будут расти с темпами в пределах темпов инфляции рубля, и скорее всего и будут отражать реальную инфляцию.