Особенности национальной недвижимости

Особенности национальной недвижимости

Рано или поздно каждый из мурманчан сталкивается с необходимостью изменить свои жилищные условия. Одни съезжаются, другие разъезжаются, третьи - улучшают свои условия, четвертые - уезжают с Севера, пятые уже наелись Юга и так далее. Начиная этот процесс, вы убедитесь, что в Мурманске свои услуги по продаже и обмену квартир предлагает великое множество агентств недвижимости. Правильно выбрать агентство – значит, решить вопрос наиболее. выгодно, надежно и безопасно

Фирм, которые предлагают свои услуги, так много, что человек, желающий продать или купить квартиру, легко может впасть в растерянность. Чтобы этого не произошло, лучше обращаться к солидным предприятиям, уже успевшим создать себе не только имя, но и репутацию. Владимир Александрович Березкин – Член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов от Мурманской области, дает советы по выбору риэлтора, рассказывает о Мурманской Гильдии Риэлторов и о том, как агентства недвижимости должны оказывать риэлторские услуги.

Каким критериям должно отвечать агентство, чтобы для его потенциального клиента все эти три фактора (выгодно, надежно и безопасно) были максимально соблюдены?

Я начну с того, что и речи быть не должно о том, чтобы пользоваться услугами нелегальных участников рынка недвижимости, так называемых «черных маклеров», то есть лиц, не имеющих официального статуса предпринимателя или юридического лица. Они бывают очень даже симпатичные и с виду порядочные люди, но в случае возникновения проблем, вы даже претензий к ним предъявить не сможете - они исчезнут еще быстрее, чем появились.

Поэтому далее мы будем вести речь только о законных агентствах, имеющих юридическую форму или ЗАО, или ООО, или индивидуального предпринимателя, работающего под своей торговой маркой.

Первое. Агентство должно иметь устойчивый статус, то есть стаж и опыт работы на рынке недвижимости не менее двух-трех лет, членство в общественном объединении риэлторов, таком, например, как Мурманская Гильдия Риэлторов, имеющем реальные рычаги воздействия на него. Достаточный стаж существования агентства подтверждает в некоторой степени его надежность. Большой опыт работы позволяет специалистам агентства быстро и правильно определиться с сутью проблемы, вызвавшей у людей необходимость продажи или размена, обмена жилья, разобраться с составом документов, участников сделки и своевременно принять меры к подготовке необходимых дополнительных документов, а также выгодно для клиентов совершать сделки.

В практике опытного агентства нередки случаи обращения граждан, которые уже попробовали самостоятельно продать или разменять квартиру, но при этом их жизненные ситуации и проблемы были настолько сложны, что только с помощью риэлторов их удалось разрешить, подготовить сложные многоступенчатые сделки и совершить их к радости людей, уже отчаявшихся было от безысходности своих ситуаций.

Ключевой вопрос при продаже квартиры и, наверное, самый сложный – это правильное определение её цены. С одной стороны, каждый хозяин хочет продать квартиру подороже и думает: «- Поставлю-ка я цену повыше, а вот придут люди смотреть, вдруг и купят по этой цене. Если же за пару месяцев не купят, а будут ходить и торговаться, тогда посмотрю – может и уступлю». Поставил он в объявлении цену повыше и ждет месяц, другой, третий, а никто не приходит, и поторговаться не с кем. Совсем он забыл, что на рынке как минимум двое умных: Продавец и Покупатель. Первый хочет продать дороже, а второй-то купить дешевле.

Какое-нибудь начинающее агентство, безропотно соглашаясь с явно и намного завышенной ценой продавца, оказывает ему медвежью услугу. Тот просто теряет время, и агентство это понимает, но надеется, что со временем он все равно поправит цену на реальную. Как правило, в этом случае продавец уходит из клиентов такого агентства обиженный, что оно ничего не сделало, а агентство обижается на него, что пришлось работать впустую.

Поэтому к определению цены квартиры, как и к вопросам проверки документов, обеспечения безопасности сделки и расчетов по ней, необходимо подходить очень серьезно и тщательно. Зачастую квартира – это или результат трудов всей жизни, или единственное, что досталось человеку и семье в результате приватизации и потеря денег или жилья может стать катастрофой. Разработано и применяется несколько методик оценки рыночной стоимости, которые позволяют довольно точно определить максимально возможную на данный момент цену реализации квартиры. Конечно, никакая методика не поможет определиться с ценой квартиры по телефону.

И здесь же скажем о Мурманской Гильдии Риэлторов, в которой со дня организации состоит 10 агентств – это ЗАО – «Мурманское торговое агентство» (10 лет), ООО - «Городской центр недвижимости» (6 лет), «Недвижимость на Мурмане (5 лет), «Риэлт-Сервис» (5 лет), «Юрист-сервис недвижимость», «Управдом» (2 года), «Азбука недвижимости» (4 года), предприниматели – Татаренков А.В. (тм«АН Североморск-Мурманск» - 12 лет), Земсков В.Н. (тм«АН Североморский центр недвижимости» - 4 года).

В странах Европы и Америки, где контроля государства над бизнесом не существует, общественные объединения подобные нашей Гильдии, защищающие права клиентов привычны и никому даже мысль не придет в голову обращаться в агентство, не состоящее в Ассоциации или Гильдии (названия могут быть разными). Мало того, у них ни одно агентство и само не начнет работать, пока не вступит в профессиональное объединение, выполнив для этого соответствующие требования, так как понимает, что клиентов у него не будет. Контроль над бизнесом наше государство также отменило, прекратив осуществлять лицензирование большинства видов деятельности, в том числе и риэлторской, а заменой этому контролю оно как раз и предполагает контроль со стороны общественных объединений, таких как Мурманская Гильдия Риэлторов.

Постоянно встречаясь с людьми, как клиентами агентств, так и не клиентами, мы нередко слышим от них жалобы на работу некоторых агентств и предлагаем им: «Напишите официально жалобу в Комиссию Гильдии по защите прав потребителей. Комиссия разберется и в зависимости от вины агентства может назначить взыскание или потребовать возмещения нанесенного ущерба». Почему-то не пишут, говорят, дескать, господь разберется. А зря. Ведь отсутствие жалоб не позволяет нам повышать требовательность к риэлторам. Свои претензии мурманчане могут направить в письменном виде по адресу: 183038, Мурманск-38, улица Карла Маркса, д. 18, НП Мурманская Гильдия Риэлторов». Заметим, что если агентство не является членом Гильдии, то мер к нему Комиссия сразу принять не сможет, но зафиксирует факт и при попытке вступления того в Гильдию, все будет учтено. В Гильдию кого попало, не принимают.

Поэтому сейчас, мы полагаем, при обращении мурманчан в любое агентство для получения риэлторских услуг, первый их вопрос должен быть: «Ваше агентство входит в Мурманскую Гильдию Риэлторов? Ах, нет! Тогда прощайте» (А если входит, то покажите Свидетельство о членстве). Только так можно постепенно заставить все агентства оказывать свои услуги в строгом соответствии с законами и интересами граждан.

Второе. Агентство должно иметь штат квалифицированного и обученного персонала и обученного не доморощенным способом, а в специальных учебных заведениях. Красивые костюмчики и галстуки агентов хотя и радуют глаз и желательны, но не обеспечат вам качественной услуги.

Подготовка сертифицированных специалистов в европейской части России осуществляется в Национальном учебном центре Российской Гильдии Риэлтеров и в Институте недвижимости Санкт-Петербурга. В настоящее время Мурманская Гильдия Риэлторов проводит работу по созданию в Мурманске центра обучения риэлторов, сертифицированного Российской Гильдией Риэлторов, на базе одного из мурманских институтов.

Третье. Свои услуги агентство должно осуществлять только по договору услуг, иначе его ответственность будет носить чисто символический характер. В договоре услуг должны быть отражены содержание услуги, ответственность, как клиента, так и агентства, а самое главное – из договора услуг клиенту должно быть совершенно понятно не только, сколько он получит за квартиру, но и сколько за свои услуги получит агентство. То есть договор должен быть прозрачен для обеих его сторон. Иначе, установив, казалось бы, низкую комиссионную ставку (1-2%), на самом деле недобросовестное агентство может получить дополнительную выгоду, о которой вы и не узнаете.

Агентство не вправе извлекать дополнительную выгоду, не поделившись с клиентом. А если в договоре услуг не указан порядок распределения дополнительной выгоды, то, согласно ст. 992 ГК РФ она должна быть поделена пополам.

Сразу скажем, что в договоре услуг не должно быть никаких штрафных санкций в отношении клиента за односторонний отказ от продолжения сотрудничества, прекращение договорных отношений, так как это противоречит требованиям Закона «О защите прав потребителей». Так, например, в феврале 2003 года одному из вологодских агентств именно по этому поводу Вологодским территориальным управлением Министерства РФ по антимонопольной политике было вынесено предписание №4/2003 «О прекращении нарушений прав потребителей». Поэтому с агентством, предлагающим заключить такой договор, просто нельзя сотрудничать.

В этом смысле заметим, что агентства Гильдии не практикуют договоров с подобными недостатками, так как мы из своего большого опыта знаем, что когда работа по оказанию услуги выполняется или выполнена качественно, люди правильно оценивают её и недоразумений не бывает.

Четвертое. Агентство не должно применять такие технологии оказания услуг, при которых клиенту неизвестно либо непонятно распределение денежных средств вырученных от продажи квартиры или формирование агентского вознаграждения.

Поясню на примере: Приходит пожилой человек в один из шикарных офисов большого мурманского агентства и обращается за оказанием услуги в продаже его квартиры. Обходительный менеджер выясняет данные квартиры, состояние документов и другие детали, рекомендует оценить квартиру в 900000 руб. Предлагает заключить договор на услугу и даже включает в договор пункт о том, что агентство обязуется продать квартиру за 900000 руб. и в подтверждение этого сразу выплачивает клиенту 100000 руб. на условиях задатка. То есть, если агентство не продаст квартиру за эту сумму, то оно потеряет 100000 руб., но если клиент откажется продавать, то он обязан вернуть двойную сумму, а это 200000 руб. О конкретном размере вознаграждения агентства в договоре либо нет ни слова, ни цифры, либо символические 2000 руб. Клиент, получив 100000 руб., радостно мчится домой и делится с соседями и знакомыми о том, какую выгодную сделку он совершил. И тут-то от одного из грамотных знакомых он узнает, что на самом деле его квартиру без напряжения можно продать за 1300000 руб. Да, неспроста агентство так расщедрилось, а теперь клиенту, чтобы расторгнуть договор с подобным агентством, нужно уже самому возвратить деньги в сумме 200000 руб. Откуда их взять? Это называется – попал. А услуга называется жульничеством. Да и услуги здесь нет, так как агентство, или один из его сотрудников, обычно изображает в этом случае Покупателя.

Или, например: Менеджер спрашивает: А сколько Вы хотите за свою квартиру? Вы отвечаете -1200000 рублей. Хорошо, - отвечает менеджер, пишет в договоре - 1200000 рублей и предлагает расписаться, в том, что им выполнена экспертная оценка, что составляет 30 или 40% агентского вознаграждения, которую вы обязаны оплатить. Большинство людей не глядя подписывает. Ничего не делая и даже не увидев квартиру он содрал с вас 20-30 тысяч рублей.

Подобные «грязные» технологии, основанные на обмане или на сознательном введении клиентов в заблуждение, не должны использоваться в бизнесе.

Пятое. Агентства должны придерживаться определенных этических норм как в отношениях с клиентами, так и между собой. И если сотрудник какого-либо агентства предлагает совершить сделку с квартирой в обход того агентства, которое обслуживает вас, то есть обмануть его – это значит, он точно также при первом же удобном случае обманет и вас.

Понятно, что между агентствами существует конкуренция, но она должна быть добросовестной и свои преимущества все агентства должны доказывать качеством работы.

Шестое. Деятельность агентства должна носить публичный открытый характер и, соответственно, его реклама должна содержать конкретные данные о нем: юридическая форма и название, или зарегистрированная торговая марка, адрес офиса, контактные телефоны. Еще можно понять скупость информации в случае, когда рекламный модуль очень мал, но если многостраничный Интернет-сайт лица, предлагающего риэлторские услуги, содержит единственную информацию о нем самом – это номер мобильного телефона, то понятно, что от него нужно держаться подальше, что и вам советуем. С учетом того, что уровень нынешних цен на недвижимость, привлекает множество мошенников, необходимо быть исключительно осторожным и внимательным.

Надеюсь, что мои советы помогут в выборе риэлторской фирмы в тот важный момент жизни, выбранный вами для решения жилищного вопроса. Желаем удачи.